Durante las últimas semanas han surgido nuevos datos que debo poner de manifiesto, ya que suponen un avance sobre lo comentado en post anteriores. En la trilogía de “el elefante en la habitación”, las fases de creación-explosión de burbujas inmobiliarias avanzamos como sería el proceso de desactivación de expectativas. Terminé el post diciendo que ya habíamos pasado la bull trap y el return to normal y que ahora venía la gran bajada de la montaña rusa.
Los datos recientes apuntan a que se está cumpliendo esta teoría. Al contrario que otros países, en España, la evolución está siendo muy lenta. Los datos relativos a transacciones del año 2010 muestran que se han incrementado las ventas ligeramente, aunque el fenómeno rompió a la baja en los últimos meses del año. (Edito nuevo gráfico):
Aquí está la bull trap y la vuelta a la normalidad que podemos situarla en la primavera-verano de 2010. A partir de entonces es cuando comienza el desplome.
La realidad es que se está produciendo un fenómeno que hace que el ajuste no se haga vía precios. Éste se llama “no mercado”. Es aquel caso en el que el desajuste entre oferta y demanda es tan grande que hace que se estanquen las transacciones. Varios son los puntos que hacen que se produzca dicho fenómeno:
- Por un lado, los oferentes de viviendas son reacios a adicionales descensos de precios. Unos por que ya no lo pueden bajar más (lo compraron también muy alto de precio) y los otros porque todavía no les quema el activo (pueden esperarse).
- La financiación sólo está llegando a aquellos inmuebles ofertados por las entidades de crédito, que lejos de bajar precios de manera importante, actúan como oligopolio del nuevo dinero que entra. Aunque su situación es más bien comprometida, no han sido lo suficientemente presionados para deshacerse de sus stocks. Pero en breve esto puede cambiar.
- El euribor ha empezado a despertar y lo va a seguir haciendo en la medida que la inflación siga subiendo. Ya ha avisado Trichet en la última reunión.
- Esta inflación hace que la vivienda valga menos ya que no acompaña la evolución de precios del resto de bienes. Por ejemplo: si la inflación se sitúa en un 3% en este año y la vivienda baja un 5%, el descenso sería de un 8% en términos relativos. Si lo comparamos con algún índice relativo al coste de la energía o de desplazamiento, aquellos trabajadores que se desplacen diariamente para trabajar notarán algo más la pérdida de valor del inmueble en términos relativos y un mayor esfuerzo para el bolsillo.
Todo apunta a que este año las transacciones van a ser menores que el año anterior. Si miramos la web del INE los datos de hipotecas constituidas en el mes de diciembre del año pasado han marcado su mínimo histórico desde que se elabora este índice (al igual que la cantidad prestada). El último trimestre del año pasado ha supuesto un cambio de tendencia brutal, ¿fin de la bull trap?
Y es que los bancos están secos. Es más, necesitan una cantidad enorme de dinero para garantizar su solvencia. Según ha hecho público el Banco de España unos 15.000 millones de Euros. En post siguientes desmentiré esta previsión ya que es a todas luces insuficiente. Pero lo importante es que no hay dinero y no lo va a haber.
Quisiera además, mostrar a uno de los principales impulsores de dar a luz en estos momentos sobre el mercado inmobiliario en España: Borja Mateo. No se trata de uno de esos expertos que actúan bajo dirección de algún organismo interesado en activar el mercado (Bancos, Gobiernos, Promotoras,…). Se trata de un asesor independiente que viene acertando en sus previsiones. El presentador habla en catalán, pero el ponente habla en español.
Sigo insistiendo que se trata de la compra más importante en la vida de una persona, sobre la que no hay que dejarse engañar. Los tiempos anteriores van a tardar mucho en volver. Hay que situarse en las circunstancias actuales y no dejarse llevar por recomendaciones desinformadas o tendenciosas. Los embargos durante el año 2010 ascendieron a más de 118.000 en todo el territorio nacional. Eso es un gran golpe para muchas familias por la pérdida de su hogar, pero además supone un retraso importante en cualquier mejora de los índices, ya que las entidades meten a estas familias en listas de morosos o malos pagadores, haciéndoles imposible volver al mercado, retroalimentando el no mercado.
Es el momento de ayudarnos entre todos, ya que la situación general así lo requiere. Debemos emplearnos afondo contra la desinformación. Confío en su colaboración.
Gracias por leerme.
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