En primer lugar, quisiera agradecer a los visitantes habituales de esta página, sus aportaciones y su apoyo. Hoy quisiera dar un paso más, y adentrarme en el ámbito domestico, en lo que creemos es el verdadero origen de la situación que estamos viviendo: la burbuja inmobiliaria.
Todas las burbujas siguen unos patrones de conducta dentro de unas fases. Son iguales tanto si hablamos de acciones, inmuebles, sellos o arte moderno. Muchas de las características son comunes a la de un esquema de Ponzi (ver post La Pirámide de Ponzi). El gráfico fundamental para entender de lo que estamos hablando es este:
Este gráfico relaciona por un lado la valoración del activo (cuanto más alto, mayor es el valor), con el tiempo transcurrido. Las cuatro fases aparecen en negrita abajo, mientras que los jugadores en cursiva gris a mitad. Los detalles o subfases aparecen a lo largo de la línea roja.
En primer lugar tenemos la fase sigilosa (Stealth),en la que el dinero inteligente (Smart Money) toma posiciones, comprando a buen precio y sobre todo situándose en lo que va dar muchos beneficios a largo plazo (patentes, suelo barato,…). Es el caso de las primeras inversiones en ordenadores, software, transmisión de datos, internet, nuevas zonas residenciales... durante los 80`s.
La segunda fase es la de conciencia (Awareness), en la que los organismos e inversores institucionales comienzan a lanzar mensajes de las ventajas de esa inversión. Viene tras un despegue originado por la entrada de dinero inteligente. En España esta etapa se corresponde con la puesta en marcha de la ley Boyer en el 86 por la cual se suprimen muchos derechos de inquilinato en los futuros alquileres ( fin del carácter hereditario) y se pone la semilla para el desarrollismo constructor.
Se llama fase de conciencia ya que se empieza a crear en el jugador-inversor la idea de la propiedad tiene importantes beneficios sociales, y otorga la entrada por la puerta grande al emergente Estado del Bienestar. Este periodo cuenta además con una subfase llamada bear trap (trampa vendedora), en la que la cantidad de inmuebles a la venta y las debilidades del sistema financiero, hacen que desciendan los precios. Esta subfase tiene lugar en España en los años 91-95.
La tercera fase es la maníaca (Mania), en sentido literal, o altamente especulativa. En ésta los agentes o jugadores es el público en general, que entra en masa en el mercado. Los precios empiezan a desviarse al alza de la media histórica del último siglo (línea gris de puntos “mean”). Consta de varias subfases:
- Atención de los medios de comunicación: los continuos crecimientos en cuanto a cantidades, precio, calidad,… son anunciados en masa para captar nuevos jugadores:
- Entusiasmo: el hecho de recuperar rápidamente la inversión realizada hace que se reactive el sector. Determinados procesos como la bajada de los tipos de interés en esos años (abaratando la financiación) y la puesta en vigor de la moneda única (blanqueo de dinero) hacen el resto.
- Avaricia: ¿Por qué no invertir un poco más?. El dinero no renta nada. El vecino pide tropecientos millones y mi casa es mejor,…
- Subfase (delusión) o engaño a uno mismo: si no compro ahora luego no podré, al principio cuesta pero luego se paga solo, esta zona va pa`arriba, los pisos nunca bajan, me los quitan de las manos (promotores),…
- Nuevo paradigma: es el momento en el que se produce el estancamiento de las magnitudes que anteriormente no paraban de crecer: construcción de viviendas, número de transacciones, incremento de los precios,… Y es el comienzo de la fase de explosión de la burbuja.
Esta tercera fase terminó en el 2007 con los resultados que estamos viendo actualmente. Como nota importante, destacar que este fenómeno se produce en muchos países (USA, Irlanda. UK,..), siguiendo este mismo patrón. En artículos posteriores continuaré con la fase de explosión, que desde luego, promete ser interesante.
Perdón por el ladrillo. Gracias por leerme.