A las puertas del tramo más agudo de toda fase explosiva de una burbuja (con sus momentos de terror como en una montaña rusa), debemos de preguntarnos, qué factores nos puede llevar a esa inclinación, con qué ritmo se va a llevar, y si es inevitable. Debemos remontarnos a lo ocurrido en otros países con circunstancias parecidas para dar respuesta a estas cuestiones. Vamos a ver varios ejemplos de estallido de burbuja inmobiliaria en países desarrollados:
En primer lugar: USA.
El estallido se produjo de una manera temprana al resto de países. Al tratarse del país más dinámico en términos de mercado, el ajuste está siendo inmediato. La crisis de las hipotecas subprime descorchó el problema iniciando la caída. En el gráfico podemos ver el descenso producido. La línea roja representa los precios ajustados a la inflación desde 1970, mientras que la línea azul los precios nominales. Vemos un pequeño bull trap produciéndose en 2009 en torno a $160.000 por vivienda media.
Como nota importante destacar que la vivienda media tuvo un precio medio de $240.000 nominales en 2006 (unos €180.000), siendo actualmente de $160.000 (€125.000 aproximadamente). El descenso de precios ha sido bestial en estos años, como se puede comprobar en el archivo adjunto del índice Case- Schiller (principal indicador inmobiliario de USA):
En este gráfico podemos ver el descenso producido en las principales ciudades norteamericanas. Los CSI Las Vegas y Miami están muy atareados con los cadáveres financieros tras un descenso de precios entorno al 50% en estas ciudades.
Segundo ejemplo: JAPÓN.
La burbuja inmobiliaria japonesa explotó en 1990, destrozando al sistema financiero, ¿alguien conoce algún banco japonés?. El ascenso durante la década de los 80´s estuvo condicionado por la escasez geográfica (120 millones de personas para un territorio 2/3 partes del español) y el gigantesco superávit comercial. Pero la explosión trajo consigo la intervención del sistema financiero japonés por el Estado, la temida espiral deuda-deflacionaria (asociada a tipos de interés cero) y estancamiento económico durante 15 años:
Al final, los precios alcanzaron los niveles de 1984 con caídas superiores al 60% a precios reales en muchas zonas.
Tercer y último: IRLANDA
Tras el éxito del post The Irish Tabern, y las últimas noticias acontecidas (quiebra de éste país), voy a exponer las similitudes con los anteriores casos. La burbuja irlandesa ha sido bestial, ha dejado destrozado el sistema financiero, como en Japón, y se ha desplomado en precios (con su bull trap este año, línea verde), bajada que según los expertos, va a coger carrerilla tras la quiebra y recortes previstos. En este gráfico podemos ver los índices de precios para varios países para medir el tamaño de la burbuja:
De este gráfico podemos destacar que la burbuja española no ha culminado su proceso, el caso de USA está muy avanzado lo mismo que en el Reino Unido; pero sobretodo el caso de Alemania, cuya estabilidad de precios es espectacular. En más de veinte años el precio no solo no ha subido en precios reales, sino que ha bajado. Pueden consultar los precios de las viviendas en el mayor portal alemán (vean el caso de Berlín). Por cierto, los metros cuadrados que se utilizan allí son los útiles, no como aquí:
Por último quisiera acabar con unas frases que creo que van a aportar mucho a la reflexión:
“En España creímos que la construcción era una industria, cuando industria es lo que se alberga dentro de las construcciones”.
“En la década de los 80, metimos a un elefante recién nacido dentro de una habitación, lo hemos estado alimentando copiosamente durante estos años, ahora se nos ha hecho adulto y reclama salir, pero por la puerta no cabe; hay que echar abajo la habitación”.
Gracias por leerme.
No hay comentarios:
Publicar un comentario