La fase maníaca (corre que se acaban) arranca en España en 1996 y termina en el 2007 con el nuevo paradigma en las inversiones inmobiliarias. Durante esta fase, los precios se multiplicaron por 3 en muchas zonas:
Evolución metro cuadrado en España según datos oficiales del Ministerio de Vivienda:
Años | |||||||||||||||
Precio | 692,7 | 694,4 | 702,8 | 756,7 | 829,2 | 893,3 | 992,7 | 1.164,6 | 1.380,3 | 1.618,0 | 1.824,3 | 1.990,5 | 2.085,5 | 2.018,5 | 1.892,3 |
Las viviendas construidas en los últimos años, según el Banco de España, son las reflejadas entre paréntesis, siendo la cifra junto al año el parque total de viviendas del país:
- 2001: 20.946.554 viviendas (incremento medio de 374.019/año).
- 2002: 21.722.757 viviendas (incremento de 776.203).
- 2003: 22.359.162 viviendas (incremento de 636.405).
- 2004: 23.177.792 viviendas (incremento de 818.630).
- 2005: 23.918.413 viviendas (incremento de 740.621).
- 2006: 24.626.384 viviendas (incremento de 707.971).
- 2007: 25.376.597 viviendas (incremento de 750.213].
- 2008: 26.230.579 viviendas (incremento de 853.982).
- 2009: 26.768.715 viviendas (incremento de 538.136).
Las compraventas durante los últimos años han descendido de manera notable:
Evolución de las compraventas | ||||||||
Años | ||||||||
939.553 | 989.341 | 916.000 | 788.518 | 561.420 | 423.114 | |||
En el 2007 el sentimiento de agotamiento de este modelo productivo empieza a hacer mella en las cifras. Comienza la explosión de la burbuja (blow off).
Lo primero es la negación (denial): ¡Esto es sólo temporal!. ¡Esto solo pasa en América y esas hipotecas subprime!. ¡Nuestro sistema financiero es el más solvente del mundo! Estos son los mensajes escuchados durante los primeros meses, después del descubrimiento de que bajar si bajan. Serian los años 2008-2009 en nuestro caso.
A continuación, una trampa compradora (bull trap) en la que las magnitudes detienen su deterioro, donde se escuchan frases del tipo: ¡Parece que los precios empiezan a mejorarse! ¡Ya no van a bajar más! ¡Ahora es el momento de comprar! ¡Brotes verdes! Esta etapa coincide con un aumento descomunal de los stocks por vender, escasez de financiación, o limitada a los inmuebles de las entidades, incremento del número de embargos,… Todo esto acaba en el Retorno a la Normalidad de la gráfica principal, ya que las compraventas repuntarán ligeramente este año (por encima de las 423.000 anteriores). Punto en el que nos encontramos actualmente (como muestra un botón):
Pero según nuestros cálculos, la gran bajada esta muy cerca de producirse. En ésta encontramos la fase de miedo o pánico (fear), la capitulación, que no es otra cosa que la caída de todos esos tópicos, y el desapego por el activo en cuestión de todos los agentes, y la de desesperación, en la que los precios llegan a situarse bajo el umbral de equilibrio a largo plazo (media). Vuelvo a poner la grafica:
Todo esto es lo que nos espera. Puede resultar muy duro e increíble, pero en el tercer capítulo de esta trilogía argumentaré lo que está por venir, y presentaré la evolución de la burbuja en economías cuya explosión está más avanzada.
Gracias por leerme.
No hay comentarios:
Publicar un comentario