Esta vez quisiera cambiar a un punto más optimista, sobre lo que creo puede ser el futuro a medio plazo en cuanto a calidad de vida, y el surgimiento de una nueva forma de entender la convivencia en este país. Si bien es cierto que las peticiones de reformas importantes en las sociedades actuales están creciendo (movimiento 15m, reformas en Italia, el asunto Islandés, revueltas estudiantiles en UK,…), éstas no se llevan a cabo hasta que no es un clamor popular.
Me gustaría aprovechar esta tribuna para demandar una de las reformas que considero vitales, y que debemos de culminar con premura antes de que la situación sea insostenible. Además, si no lo hacemos nosotros, vendrán de fuera a llevarla a cabo, sacando su habitual tajada y dejándonos, como siempre, atrás. Este modelo funciona perfectamente en Japón, Reino Unido, Alemania y en la mayoría de los países nórdicos, constituyendo uno de los avances más importantes que hace de estas sociedades, las más prosperas del planeta. No es para nada complicado, solo hace falta voluntad para llevarla a cabo.
Se trata de lo que se conoce en el mundo anglosajón como REIT´s (Real Estate Investment Trust), que consisten en sociedades que son poseedoras de multitud de activos inmobiliarios, que deben ser destinados a alquiler. La reglamentación en cada país tiene diferencias pero todas tienen una serie de características comunes:
- Cotizan en bolsa, por lo que están sujetas a la voluntad del mercado (eficiencia) y a los criterios de selección de inversiones.
- Deben de destinar al menos el 80% de su capital al arrendamiento a terceros de los inmuebles a largo plazo (más de 3 años).
- El 20% restante para compraventas y rehabilitación.
- Los ingresos serán las rentas que genere dichos arrendamientos.
- En general suelen tener ventajas de tipo fiscal.
- Gran liquidez para el que quiera invertir en ladrillo (de forma indirecta) ya que tan solo tiene que vender las acciones en bolsa para deshacer la inversión.
- Los activos pueden ser viviendas, hoteles, locales, centros comerciales, aparcamientos, naves, oficinas,… siempre que estén en régimen de alquiler.
- En USA también pueden incluirse hipotecas al ser garantía real, pero la legislación española no lo permite.
En España la ley que regula este sector (antes no existía) fue aprobada en 2009 llamándose SOCIMI (Sociedades Cotizadas de Inversión Mobiliaria e Inmobiliaria, Las características las copio literal del link de abajo:
“Su objeto social es la adquisición y promoción de bienes inmuebles de naturaleza urbana para su arrendamiento. La actividad de promoción incluye la rehabilitación de edificaciones. También se permite la tenencia de participaciones de otras SOCIMIS dentro de este objeto social o la tenencia de participaciones de IIC inmobiliaria. Quedan excluidas las sociedades que generen contratos de arrendamiento financiero. Si se pueden realizar otras actividades distintas, siempre y cuando el porcentaje de segundas o ulteriores actividades no supere el 20%”.
”El activo de las SOCIMI tiene que componerse por un 80% mínimo de inmuebles destinados al arrendamiento durante tres años, sin posibilidad de transmisión en ese plazo. Este activo debe estar diversificado en al menos tres inmuebles, sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40 por ciento del activo de la entidad en el momento de la adquisición”.
”El activo de las SOCIMI tiene que componerse por un 80% mínimo de inmuebles destinados al arrendamiento durante tres años, sin posibilidad de transmisión en ese plazo. Este activo debe estar diversificado en al menos tres inmuebles, sin que ninguno de ellos pueda representar más del 40 por ciento del activo de la entidad en el momento de la adquisición”.
“El capital social mínimo es de 15 millones de euros y existe obligatoriedad de cotización en mercado secundario organizado, permitiendo un solo tipo de acciones”.
“Estas sociedades tiene que repartir obligatoriamente dividendos entre los accionistas si optan por el régimen especial de tributación, siendo la base de reparto mínima del 90% para los resultados de las actividades de arrendamiento y un 50% mínimo sobre las actividades extraordinarias como transmisiones de inmuebles”.
“Se limita el porcentaje de financiación ajena al 70% del valor del activo. Con la salvedad que en este límite no se computarán las financiaciones de VPO o promociones públicas”.
El esquema es el siguiente: Los bancos y cajas están cargándose de inmuebles, siendo el ritmo de entrada versus salida de su stock una verdadera incógnita (ellos dicen que lo están reduciendo pero es mentira, nada más que hacer un seguimiento de sus portales inmobiliarios). La idea es crear o traspasar a SOCIMI´s las promociones enteras para crear una red integral de alquileres por todo el país. En la medida que en este proyecto se sumen más entidades, la competencia será mayor y los precios podrían bajar más.
Me explico. Caso habitual en Japón): chaval joven que encuentra un trabajo en una ciudad, acude a su banco en busca de vivienda para alquilar (los Reit´s están fuertemente asociados al sector financiero). El banco le ofrece varias, tan solo le pide que domicilie la nómina sobre la que descontará el alquiler. Si el cliente no pagara (por el motivo que sea) puede ser incluido en registros de morosos (Asnef,…) impidiéndole volver a entrar en la rueda hasta que no pague lo debido y o acredite nuevas garantías (expulsándole al mercado de alquiler habitual). Si el joven compra acciones de la compañía, se convierte en socio por lo que aumenta la seguridad para ésta (avala con las propias acciones). El mantenimiento de los inmuebles es llevado a cabo por empresas especializadas. Si el joven no está satisfecho la sociedad pierde un inquilino, accionista y cliente.
En Japón, tras la explosión de su burbuja inmobiliaria, el 15% de la población vive bajo este tipo de contrato, siendo la inmensa mayoría, accionistas de alguna de estas compañías (es como ser casero e inquilino a la vez).
Si el proceso de creación de estas sociedades es lo suficientemente fluido y sostenido, los beneficios para el conjunto de la población son muy importantes. Por eso en países del norte de Europa vive tanta gente de alquiler, ya que reúnen muchas ventajas, comodidad, posibilidad de traslado a otra ciudad tan solo modificando el contrato (inmueble) dentro de la misma sociedad, por nuevas necesidades (más o menos espacio),… En Alemania el 50% vive de alquiler, muchos de ellos bajo este sistema.
Pero entonces, si todo son ventajas ¿por qué no se ha impulsado esto antes? Muy fácil, hay muchos sectores que no ganan con esto (sobre algunos ya os podéis hacer una idea):
- Las administraciones: una compraventa genera unos impuestos del 7% ITP sobre la compraventa y un 1% AJD sobre el préstamo. Si la gente vive de alquiler, este dinero no lo ven ni en pintura.
- Polítiquillos, alcaldes y demás: su red clientelar de promotores sale perdiendo; y lógicamente se quedan sin su mordida.
- Bancos y cajas: menos hipotecas, comisiones de apertura, seguros, intereses de demora, comisiones,… Se acabó el engaño.
- Notarios, registradores y tasadoras: Game Over (casi como ahora pero para siempre).
- Caseros exprime inquilinos (fianzas abusivas, no mantenimiento,…). Expulsados de su entorno los clientes VIP, que pasan a trabajar con las sociedades, se quedan con los perfiles de mayor riesgo.
- Los que compraron viviendas para especular:
En definitiva ha llegado el momento de impulsar estas medidas. Los fondos extranjeros están tomando posiciones y adquiriendo urbanizaciones enteras a precio de saldo. Cuando vengan los tiempos duros para las cajas españolas (salidas a bolsa infructuosas) van a sacar mucho partido por este lado. En el norte siempre han sabido entender mejor las inversiones a largo plazo y la prosperidad social que conlleva, mucho mejor que nosotros y nuestra cultura del pelotazo.
Gracias por leerme.
